今年上半年，广州土地拍卖市场显得相对“低温”，但近两个月已有回暖迹象股票配资客户，房企们纷纷又坐上牌桌，开启博弈：9月底天河南方面粉厂地块经历了148轮鏖战，10月底广州一口气又拍出6宗地块。
目前在广州房地产市场，无论是参与土拍的热情，还是推新的速度，越秀地产、保利、中海都是备受瞩目的房企。而土地供应端的变化，往往会折射出未来住宅市场以及房企业务的格局，这两个月的土拍结果，究竟会对未来广州的房地产市场格局产生怎样的影响呢？
越秀地产楼盘
越秀“退”地，保利“抢”地
保利可以说是这两个月广州土拍的大赢家。
10月30日，广州成功卖出了5宗住宅用地，其中琶洲南区AH090402号、03号、04号地块是广州近两个月推出的热门土地，保利全部拍下。
值得一提的是，这3宗地的首次出让时间为9月24日，后因故两次推迟竞拍。据知情人士透露，对地块有明确购买意向的是保利，由于该公司刚在9月29日竞得了总价高达117.6亿元的天河区临江大道北侧AT080722地块，需要一段时间调配资金，所以相关部门才把地块的出让时间最终延迟到了10月30日。而保利也不负众望，最终以约59亿元的总价，一口气拿下了这3宗地块。
加上9月底保利和越秀地产、中海经过5小时、148轮的激烈竞价“抢”来的面粉厂地块，这两个月供应的宅地中，最受关注的靓地都被保利收入囊中。
此外，天河区金融城东区AT091415地块由珠江实业、广州城投、华润置地、南沙交通投资联合体摘得；荔湾区河柳街AL0111032地块由越秀地产摘得；10月31日出让的番禺区禺山大道南侧地块则由信达地产拿下。
“拿地最根本的逻辑是维持公司在广州的稳定发展。”广东保利城市发展有限公司副总经理陈子迅表示，大胆拿地首先是因为相信国家9月底推出的一系列政策有助于楼市止跌回稳，并且能实现核心城市的适度增长；其次相信广州房地产市场的需求基本面，在市场预期稳定的情况下，广州的成交规模能够维持在相对稳定的水平；还坚定看好房地产市场的前景和一线城市的楼市发展。
保利楼盘
保利在大举拿地的时候，越秀地产却在今年连退多宗宅地，包括广州市番禺区南村镇的暨南大学北侧地块二和广州白云区广龙路的3个地块，累计金额超过120亿元。
“这次收储或者收回的地块，一直没有开发，应该是越秀地产觉得存在一定开发难度的项目。为什么存在难度呢？可能是市场表现不理想，或者周边价格下调比较多。”地产专家邓浩志认为。
保利不仅在广州大举拿地，在全国各地也频频出手。相反往年的拿地黑马越秀地产不仅退地，上半年拿地也谨慎了许多。中指院数据显示，2024年1—10月，保利发展以866亿元新增货值占据榜单第一，而越秀地产1—10月拿地金额仅88亿元，排名第16，对比2023年同期的245亿元，排名第9，规模缩减可见一斑。
不过，根据广州2024年秋季全周期土地服务推介会，未来也还有靓地推出，比如断供四年后越秀区推出的首个实用率超100%地块，一线临江的番禺汾水码头地块等，房企之间或还有一轮角逐。
保利楼盘
风水轮流转，“楼市一哥”不好当
实际上，广州土拍市场并非一直保利一家独大，越秀、中海等房企也都有过高光时刻。
2023年广州土拍收官之际，位于荔湾区、海珠区3宗的涉宅地成功觅得“金主”。其中，琶洲西区AH040331地块经过长达近4小时、9家开发商85轮的竞价，最终被越秀以总价227009万元摘得，名义楼面价75670元/平方米，若扣除配建后，实际楼面价高达83993元/平方米。
2023年9月，“巨无霸”海珠上涌果树公园北侧地块，在经过14家房企、85轮争抢后，最终以127.89亿元总价封顶摇号，折合楼面地价5.2万元/平方米，最终摇中的幸运儿是中海地产。这块地现在已变身为广州改善红盘“中海大境”。
中海大境
为什么越秀地产和中海今年不争了？或许是实力真的不允许了。
过去10月，保利销售额遥遥领先。根据第三方机构数据，保利以2840亿元销售额位居销售榜第一，比第二名中海地产多了400多亿元。在大湾区市场，越秀地产和保利“榜一”和“榜二”的位置一直咬得比较紧，前十月越秀地产以421亿元的流量金额居第一，但保利以333.7亿元的权益金额居第一。
保利楼盘
“今年以来，我们在广州的拓展货值跟目前已实现的销售规模是基本匹配的。”陈子迅表示，“考虑到四季度销售预期提速，接下来我们还会继续跟进优质的土地资源。”
但就在去年同期，越秀地产在大湾区的销售额还遥遥领先。第三方机构数据显示，2023年1—10月，越秀地产流量金额和权益金额都位居第一，远超保利。
变化出现在哪里呢？从项目看就会很明显。越秀琶洲南TOD开盘气势如虹，去年销售额为166.3亿元。根据中指院的数据，2023年广州千万级豪宅成交4927套，同比增长56.2%，其中琶洲南TOD以166.3亿元的销售额位居广州豪宅市场第一名，并且是全国千万级豪宅销售冠军。
但是今年，越秀地产在广州市场没有这样现象级的项目，越秀天河和樾府、观樾等都略显不温不火，阳光家缘数据显示，截至11月6日，前者去化近六成，后者去化约四成。但保利操盘的项目，比如保利燕语堂悦、保利天瑞等，虽然不一定是高货值、高知名度项目，但在保利一番产品力、价格力打磨之下，一经推出往往就制造楼市热点，上述两个项目去化都近七成。
中海大境项目现场
决定房企两年后业务格局的，是当前的土地储备；决定以后靠什么赚钱的，也是现在的土地储备。可见手握琶洲和天河靓地的保利，未来几年抢夺“广州楼市一哥”宝座又多了筹码。同时随着这些项目入市，无疑对现有项目会形成降维打击：比如天河面粉厂地块，根据地块计容建筑面积条件，得房率最高可达到130%，压力同时也给到了对外称使用率已达100%的中海大境、120%的越秀观樾。
高周转还能坚持多久？
如今在广州房地产市场高举高打的保利，仿佛就是前两年跑出黑马之姿的越秀地产。2022年越秀地产实现了1250.3亿元的合同销售金额，比上一年增长了8.6%。彼时，在全国前二十强的开发商里，越秀地产成为唯一业绩正增长的房企。2023年，越秀地产的合同销售金额1420.3亿元，完成全年销售目标1320亿元的107.6%。第三方机构数据显示，其增速在TOP20房企中排名第一。
不过，光鲜的数据之下已有隐忧，比如2023年全年越秀地产核心净利润同比减少19.43%，再现“增收不增利”的状况。如今，越秀地产一阵“狂奔”冲进千亿元阵营之后，无论是销售，还是拿地，都放慢了脚步。
转过身再看保利，其“高周转”能坚持多久？
保利的“超车”，离不开其“以价换量”策略。在2024年上半年财报中，保利提及，面对市场的快速下行，公司积极调整销售策略，加大推货力度、加强综合去化等举措。成果也很明显。保利公布的2024年上半年财报显示，报告期内公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。
虽保持在“销冠”的位置，但保利的经营数据不算理想。2024年上半年，其实现营收1392.49亿元，同比增长1.66%；归母净利润74.20亿元，同比下滑39.29%。同时，毛利率也在不断下滑，到了2024年上半年，保利的销售毛利率首次跌破20%，降至16.02%。
不过，若放在行业中来看，保利有此表现，并非一家企业之境况。据Wind数据不完全统计，截至8月22日，共有72家房企发布业绩预警，其中43家房企亏损、18家房企预计利润下滑。
“以价换量”之下，保利面临的除了盈利的压力还有来自业主的压力。保利发展在广州、佛山、南京、重庆、成都、杭州等城市进行降价促销，特别是在广州市场，其多个楼盘被业主投诉“恶意降价”。
作为“地产一哥”，又有央企背景的保利安全性是毋庸置疑的。但是在等待市场回暖之前，保利想要通过“快周转”扩大市占率，又要保持资金高效率、提升盈利能力，显然，这段路也不好走。
南方+记者 周中雨 柴亚娟股票配资客户